Η ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΗ ΣΥΜΒΑΣΗ

Η ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΗ ΣΥΜΒΑΣΗ

H μίσθωση των δωματίων ενός ξενοδοχείου γίνεται είτε απ` ευθείας από τους ενδιαφερομένους μεμονωμένους πελάτες είτε από ταξιδιωτικούς οργανισμούς ή τουριστικά γραφεία, που τα διαθέτουν στη συνέχεια, στους πελάτες τους (τουρίστες). Στην δεύτερη περίπτωση, που χαρακτηρίζεται ως “χονδρική μίσθωση”, θα πρόκειται για την ξενοδοχειακή μίσθωση (hotel contract). Η σύμβαση αυτή είναι μικτή σύμβαση προεχόντως μισθωτικού χαρακτήρα (δεδομένου ότι η μίσθωση του ακινήτου έχει τον προέχοντα οικονομικά ρόλο), πέρα από τα στοιχεία μίσθωσης υπηρεσιών, πώλησης και προμήθειας. Είναι σύμβαση διαφορετική από τη μίσθωση ενός ξενοδοχείου που είναι μίσθωση προσοδοφόρου αντικειμένου και υπάγεται στην νομοθεσία των επαγγελματικών-εμπορικών μισθώσεων.

Η χονδρική μίσθωση ξενοδοχειακών κλινών (δωματίων) μπορεί να πάρει ανάλογα με τον νόμο, τη συμφωνία των μερών, αλλά και τη συναλλακτική πρακτική κυρίως δύο ειδικότερες μορφές, χωρίς να αποκλείεται φυσικά εντός των ορίων της συμβατικής ελευθερίας η επιλογή και άλλων τύπων ή και ο συνδυασμός τους.

Η πρώτη μορφή αποτελεί τη λεγόμενη βέβαιη εγγυημένη κράτηση (guarantee), στο πεδίο λειτουργίας της οποίας ο ξενοδόχος αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρεί τον συμφωνηθέντα αριθμό κλινών (και να προσφέρει και τις συναφείς ξενοδοχειακές παροχές) για την προκαθορισμένη περίοδο στον αντισυμβαλλόμενό του (ακριβέστερα στους υπ` αυτού υποδειχθησόμενους τρίτους – πελάτες του), ο οποίος, με τη σειρά του, οφείλει το συμφωνηθέν ολικό αντίτιμο μίσθωμα, ανεξάρτητα του εάν έκανε χρήση των μισθωθεισών κλινών, παραχωρώντας την  στους δικούς τoυ πελάτες. Στη σύμβαση δηλαδή αυτή τον επιχειρηματικό κίνδυνο να μην καλυφθούν οι συμφωνηθείσες κλίνες φέρει το τουριστικό γραφείο, το οποίο, βάσει της συμφωνίας, θα καταβάλει το συνολικό αντίτιμο (Ολ.ΑΠ 38/1997, ΑΠ 1207/2001, ΑΠ 292/2000).

Η δεύτερη μορφή αποτελεί την λεγόμενη κράτηση allotment (κατά μερίδιο), που ρυθμίζεται από το άρθρο 11 της απόφασης του Γενικού Γραμματέα του Ε.Ο.Τ 503007/29.1.1976, στην οποία (απόφαση), το άρθρο 8 Ν. 1652/1986  έδωσε ισχύ τυπικού νόμου. Το ιδιαίτερο απαραίτητο χαρακτηριστικό αυτής της συμφωνίας είναι ο συμβατικός προσδιορισμός δύο ακραίων ποσοτικών ορίων μισθωμένων κλινών, ενός ανώτατου και ενός κατώτατου, εντός μιας ή περισσότερων χρονικών περιόδων. Ο ξενοδόχος είναι υποχρεωμένος να διατηρεί δεσμευμένο για τον αντισυμβαλλόμενό του το ανώτατο όριο κλινών, υποχρεούμενος σε αντίθετη περίπτωση, σε αποζημίωσή του, ενώ ο μισθωτής των κλινών καταβάλει το μίσθωμα μόνο για όσες κλίνες χρησιμοποίησε, χωρίς υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης για τις μη χρησιμοποιηθείσες κλίνες. Σε περίπτωση που ο τουριστικός πράκτορας δεν καλύψει το συμφωνημένο κατώτατο όριο του allotment εκάστου μηνός, είναι υποχρεωμένος να καταβάλει αποζημίωση στον ξενοδόχο. Η αποζημίωση υπολογίζεται με βάση τη συμφωνηθείσα τιμή διανυκτέρευσης και ανέρχεται στο ήμισυ του ακάλυπτου υπολοίπου του κατώτατου ορίου allotment.

Κατά το άρθρο 13 του Κανονισμού των σχέσεων ξενοδόχων και πελατών αυτών, τουριστικό γραφείο ή ταξιδιωτικός οργανισμός δικαιούται να προβεί σε ακύρωση μέρους ή του συνόλου των συμφωνηθεισών κλινών χωρίς υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης, εφόσον αποδεδειγμένα ειδοποιηθεί ο ξενοδόχος είκοσι μία (21) ημέρες τουλάχιστον πριν από την άφιξη των πελατών (release period). Αντίστοιχα και ο ξενοδόχος δικαιούται να προβεί σε ακύρωση μέρους ή του συνόλου των συμφωνηθεισών κλινών χωρίς υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης, εφόσον αποδεδειγμένα ειδοποιηθεί ο τουριστικός πράκτορας είκοσι μία (21) ημέρες τουλάχιστον πριν από την άφιξη των πελατών, αλλά μόνο για όσες από τις συμφωνηθείσες κλίνες δεν έχει υπάρξει επικυρωμένη κράτηση με voucher ή με rooming list. Το δικαίωμα ακύρωσης παρέχεται στα συμβαλλόμενα μέρη και στις δυο παραπάνω μορφές ξενοδοχειακών συμβάσεων. Πάντως στην περίπτωση της σύμβασης allotment το τουριστικό γραφείο οφείλει το ήμισυ της τιμής του ακάλυπτου υπολοίπου του κατώτατου ορίου του allotment, άσχετα αν ειδοποίησε ή όχι πριν από 21 ημέρες.

Περαιτέρω δικαίωμα καταγγελίας της ξενοδοχειακής σύμβασης επιτρέπεται με βάση τις διατάξεις του αστικού κώδικα σε περίπτωση που συντρέχει σπουδαίος λόγος, όπως σε κάθε διαρκή ενοχική σχέση. Η συνδρομή ή μη του σπουδαίου λόγου αξιολογείται με αντικειμενικά κριτήρια π.χ. κρίθηκε ότι η προσφυγική κρίση δεν είναι σπουδαίος λόγος, διότι είναι κοινωνικό πρόβλημα και δεν επηρεάζει καίρια και καταλυτικά τον τουρισμό. Δεν απαιτείται ο σπουδαίος λόγος να συνέχεται με πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία, αλλά εκείνος που προβαίνει στην καταγγελία δεν πρέπει να βαρύνεται με υπαιτιότητα.

Επισημαίνεται ότι στις ξενοδοχειακές συμβάσεις διατυπώνονται όροι (γενικοί όροι συναλλαγών) που ρυθμίζουν  με ποικίλους τρόπους τη δυνατότητα καταγγελίας από τους συμβαλλόμενους της συναφθείσης σύμβασης. Εφόσον πάντως εφαρμοστέο είναι το ελληνικό δίκαιο οι όροι αυτοί δεν πρέπει να αντίκεινται στην αρχή της καλής πίστης.